設(shè)備維修、保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備能達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能及服務(wù)年限。設(shè)備維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)搞得越好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少。

（1）定期維修、保養(yǎng)管理

定期維修保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。在智能大廈里，可以借助辦公自動(dòng)化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來(lái)執(zhí)行。根據(jù)上次檢修時(shí)間就可以自動(dòng)安排出各類設(shè)備的定期檢修時(shí)間表，打印出具體檢修項(xiàng)目及要求。檢修完畢后再將檢修情況及結(jié)果輸入并存檔，建立設(shè)備維修檔案?jìng)洳椤?br/>由于智能化系統(tǒng)比較復(fù)雜，系統(tǒng)設(shè)計(jì)及零部件皆為公司專利，系統(tǒng)發(fā)生故障必須由供貨商維修，因而在選型時(shí)就要考慮供貨商在本地區(qū)的維修能力，例如在本地區(qū)是否設(shè)有維修點(diǎn)，維修點(diǎn)是否有足夠的零件與配件，系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否能支持在故障時(shí)把整個(gè)感應(yīng)器或子站換掉以維持正常運(yùn)行等等。在制定維修保養(yǎng)合同時(shí)必須注意下述問(wèn)題：
·應(yīng)明確規(guī)定彼此的責(zé)任范圍。
·應(yīng)含有制約保養(yǎng)承包單位零件價(jià)目表，可將此價(jià)目表作為合同附件之一。
·應(yīng)包括制約保養(yǎng)承包單位的條款，如：逾期不作定期保養(yǎng)需罰款多少，重大故障或隱患若干時(shí)間內(nèi)不能排除罰款多少、甚至解除合同等等。簽定維修保養(yǎng)合同之后，還須對(duì)保養(yǎng)承包單位的工作進(jìn)行監(jiān)察，如每次到場(chǎng)保養(yǎng)時(shí)間，每次故障報(bào)修的日期／時(shí)間及故障排除的日期／時(shí)間等等，以便據(jù)此對(duì)表現(xiàn)不好的承包單位進(jìn)行必要的追究。

（2）緊急維修管理

為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應(yīng)通過(guò)對(duì)緊急維修的管理達(dá)到下述要求：
·對(duì)簡(jiǎn)單的急修工作應(yīng)能于最短時(shí)間內(nèi)完成。
·對(duì)較大的急修工作應(yīng)能有效跟進(jìn)，直到完成為止。
·對(duì)緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患。
·對(duì)緊急維修消耗的材料進(jìn)行有效監(jiān)控。
為達(dá)到上述目標(biāo)，現(xiàn)代物業(yè)管理都采用”維修工作單”（或稱工程聯(lián)系單）的動(dòng)作方式。
維修工作單的內(nèi)容包括：
發(fā)單人填寫(xiě)部分：發(fā)單人姓名、發(fā)單日期／時(shí)間及問(wèn)題簡(jiǎn)述。
收單人填寫(xiě)部分：收單人姓名、收單日期、時(shí)間、問(wèn)題分類、問(wèn)題處理辦法及結(jié)果、材料消耗、完工時(shí)間、維修人簽名、驗(yàn)收人簽名等。
維修工作單的格式務(wù)求簡(jiǎn)潔、易懂，注重可操作性。在智能大廈里，維修工作單的傳遞可借助通信系統(tǒng)里的電子郵件來(lái)進(jìn)行，十分快捷；還可通過(guò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)監(jiān)察工作單的執(zhí)行情況，如果工作單發(fā)出后，時(shí)間太久仍未完成會(huì)報(bào)警；工作單的分類、統(tǒng)計(jì)、分析、歸檔儲(chǔ)存都由辦公自動(dòng)化系統(tǒng)來(lái)完成，與人工操作相比，大大提高了效率。

（3）樓宇設(shè)備的增建、改造管理

基于大廈營(yíng)運(yùn)上的需要并避免大廈設(shè)備老化，應(yīng)適當(dāng)?shù)貙?duì)大廈內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行增建、更新和改造。比如，原設(shè)計(jì)功能與實(shí)際使用有矛盾、設(shè)備與設(shè)施未達(dá)到設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、因經(jīng)營(yíng)需要而改變?cè)杏猛?、設(shè)施能耗大不符合節(jié)能要求、設(shè)備老化等，都可能要求擴(kuò)容、更新與改造。在提交增建、更新或改造工程方案時(shí)，應(yīng)注意闡明如下問(wèn)題：
·說(shuō)明設(shè)備現(xiàn)存問(wèn)題。
·現(xiàn)存問(wèn)題可能導(dǎo)致的最壞后果。
·建議的解決方案。
·經(jīng)濟(jì)性分析：說(shuō)明須投資的金額與資金回收時(shí)間。通常，應(yīng)將投資回收時(shí)間控制在五年以內(nèi)。